계약갱신 거절하려면 '가정사' 밝혀라?…임대차3법 이모저모[부동산백서]
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계약갱신 거절하려면 '가정사' 밝혀라?…임대차3법 이모저모[부동산백서]
  • 이진태 경제부 기자
  • 승인 2022.04.10 09:05
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13일 서울시내 한 부동산 중개업소에 전월세 매물이 붙어 있다. 최근 연이은 금리 인상에 전세자금대출 이자부담이 높아지며 서울 내 거래된 주택임대차 계약 중 월세 비중이 8년여만에 전세를 넘어섰다.

임대차 3법이 도입된 지 2년 만에 사실상 폐지 혹은 축소로 가닥이 잡히는 분위기입니다. 현 정부에서도 임대차 3법이 전월세시장을 혼란하게 만든다는 지적이 많았고 이에 윤석열 대통령 당선인도 '대수술'을 예고했는데요.

도입부터 재검토까지 말 많고 탈 많던 임대차 3법 기간에는 어떤 일들이 있었을까요. 오늘 백서는 임대차 분쟁을 살펴보려 합니다.

◇10개월 동안 분쟁 1662건 접수…조정되는 분쟁은 절반 남짓

투병 중인 가족이 있는 임대인 A씨는 가족의 병간호를 하기 위해 임대를 놓은 집에 들어가려고 마음먹었습니다. 그러나 개인적인 문제를 밝히고 싶지 않았던 A씨는 임차인 B씨에게 계약갱신을 거절하면서 이유를 밝히지 않았습니다. 이에 B씨는 A씨가 별다른 이유 없이 계약갱신 청구권을 거절한다고 보며 분쟁이 일어났습니다.

A씨가 조정과정에서 실거주를 해야 하는 개인 사정을 진술했고 B씨도 이를 인정해 분쟁이 종결될 수 있었습니다. 만약 A씨가 '불가피한 사유'를 밝히지 않았다면 문제는 여기서 해결되지 않았을 것입니다.

위 사례는 국토교통부와 법무부가 지난 12월 발간한 주택임대차분쟁 조정사례집에 실린 내용입니다. 본래의 취지는 앞으로 일어날 분쟁에 대비해 선례를 싣겠다는 것이었지만 의도와는 다르게 '흑역사' 모음집이 된 셈인데요.

기관별 분쟁 접수 및 조정 현황을 살펴보면 2020년 11월에서 2021년 8월까지 총 1662건이 임대차 분쟁이 접수됐고 632건이 조정이나 화해절차를 거쳤습니다. 절반이 채 안 되는 수치입니다.

주요한 분쟁 유형에는 보증금 증감, 계약갱신, 손해배상청구, 보증금 및 주택 반환, 계약의 해석, 유지보수 의무 등이 있습니다.

자료에 따르면 접수된 분쟁 외에도 한국부동산원과 한국토지주택공사(LH)에 상담신청이 들어온 건수가 1만6867건이라고 합니다. 주거라는 민감한 문제에 새로운 제도가 들어서며 임대인이나 임차인 입장에서도 어려움이 따른 것으로 풀이됩니다.

◇쟁점인 허위 실거주 밝히기 쉽지 않아…공은 차기정부로

문제는 집주인이 여러 이유로 세입자를 내보내고 주택을 매도하는 경우도 있다는 것인데요.

실제로 사례집에는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 제삼자에 임대를 했다가 기존 임차인에게 알려져 손해배상을 하는 사례가 보입니다. 이에 이사비용, 에어컨 이전설치 비용 및 중개수수료를 부담하라는 조정 결과들이 이어졌는데요.

사례별로 143만원에서 650만원까지 합의금액도 다양합니다. 이 중에는 주택임대차법이 아닌 민법 750조의 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 손해배상할 책임이 있다'를 적용한 사례도 있습니다.

정리해보면 거짓으로 실거주한다고 해 놓고 주택을 매도하면 손해배상을 해야 한다는 유권해석이 있는 것입니다.

그런데 최근 법원에서 이와 반대되는 판결을 해 논란이 일기도 했습니다. 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부했다가 주택을 판매한 임대인이 손해배상 책임을 물지 않게 됐습니다. 임대와 달리 매매에는 규정이 없어서 이러한 판결이 나온 건데요.

이를 두고 임대차 3법의 쟁점이 되는 허위 실거주를 파악하기가 쉽지 않다는 지적이 이어졌습니다. 또 본래 취지와 달리 임차인의 주거안정에는 도움이 되지 않았다는 평가도 있습니다.

이에 윤 당선인이 시장에 혼란을 주는 임대차 3법을 '대수술'하겠다고 예고한 것이겠지요. 인수위에서는 사실상 폐지 혹은 축소로 언급한 바 있고요.

다만 전문가들 사이에서는 꼬여버린 제도는 폐지해야 한다는 측과 2년 만에 폐지하면 시장 혼란이 커질 것이라는 주장이 있습니다. 어느 쪽이든 임대차 3법이 문제가 있다는 점은 전제로 하고 있는데요.

결국 차기 정부로 공이 넘어갔고 7월에 2+2 계약이 만기가 된 매물이 나오는 만큼 제도에 큰 변동이 있을 것으로 예상됩니다. 임대 혹은 임차를 계획하시는 분이라는 시장에 미치는 영향을 잘 살펴봐야겠습니다.

 

 


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